בשורה משמעותית לבעלי דירות בבניינים הוותיקים באשדוד: העיר הכריזה על אימוץ "חלופת שקד", המנגנון שנועד להחליף את תמ"א 38 ולאפשר התחדשות של בניינים ותיקים באמצעות מסלולים של הריסה ובנייה מחדש או חיזוק ותוספת בנייה.
עבור אשדוד, שבה שכונות ורובעים ותיקים לצד אזורי בנייה חדשים, מדובר במהלך שעשוי לפתוח אפשרויות חדשות בפני בניינים שההתחדשות שלהם לא הצליחה להתקדם במסגרת פינוי בינוי מתחמי. בניגוד לפרויקט פינוי בינוי רחב, המחייב בדרך כלל התארגנות של מספר בניינים ומתחם גדול, חלופת שקד נועדה לתת מענה גם להתחדשות ברמת הבניין הבודד.
ההכרזה עשויה להיות משמעותית במיוחד עבור בעלי דירות בבניינים ותיקים הזקוקים לחיזוק, מיגון ושדרוג, אך הדרך למימוש אינה אוטומטית. כל פרויקט יצטרך לעמוד בהוראות החוק, במדיניות התכנון העירונית ובבדיקות התכנוניות והכלכליות הנדרשות.
מהי בעצם חלופת שקד?
חלופת שקד נולדה בעקבות סיום דרכה של תמ"א 38 ונועדה לשמר את האפשרות להתחדשות בניינית, אך לעשות זאת במסגרת תכנונית רחבה ומסודרת יותר.
החלופה מאפשרת לוועדות המקומיות לקדם תוכניות להתחדשות של מבנים הזקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה. במסלול של הריסה ובנייה מחדש מאפשר החוק זכויות בנייה מוגדלות שיכולות להגיע עד 400% מהשטח הקיים, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק ולהחלטות מוסדות התכנון. במסלול של חיזוק המבנה הקיים ניתן לאפשר תוספת בנייה בשיעור של עד 200%.
המטרה היא ליצור כדאיות כלכלית שתאפשר ליזם להרוס בניין ישן ולהקים במקומו בניין חדש, או במקרים המתאימים לחזק ולהרחיב את המבנה הקיים.
לא רק עוד דירות, גם חשיבה על השכונה
אחת הביקורות הגדולות על תמ"א 38 הייתה שהיא התמקדה בבניין הבודד. בניין ישן הפך לגדול יותר, נוספו דירות ותושבים, אבל הרחוב, מערכת החינוך, התחבורה, החניה ושירותי הציבור לא בהכרח השתנו בהתאם.
חלופת שקד נועדה להתמודד גם עם הבעיה הזאת.
החקיקה מאפשרת לתת במסגרת התכנון מענה לצורכי ציבור, מתוך תפיסה שהתחדשות עירונית אינה יכולה להסתיים בדלת הכניסה לבניין. כאשר מוסיפים אוכלוסייה לשכונה, צריך לבחון גם את ההשלכות על המרחב הציבורי ועל השירותים שהתושבים החדשים והוותיקים צריכים.
עבור אשדוד, שבה חלק מהשכונות הוותיקות תוכננו לפני עשרות שנים ובמציאות עירונית שונה לחלוטין מזו של היום, מדובר בנקודה משמעותית במיוחד.
יתרון גדול לאשדוד: גם הבניין הבודד חוזר לתמונה
אשדוד מקדמת בשנים האחרונות פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי, אך לא כל בניין ותיק נמצא בתוך מתחם מתאים ולא בכל מקום ניתן לאגד מספר גדול של בניינים לפרויקט אחד.
כאן עשויה חלופת שקד להפוך לכלי משלים משמעותי.
במקום להמתין בהכרח להתארגנות של מתחם שלם, החוק מאפשר בתנאים המתאימים לקדם התחדשות גם ברמת הבניין הבודד. עבור דיירים בבניינים ישנים, מדובר באפשרות שיכולה להחזיר לשולחן בניינים שלא הצליחו לייצר מסלול מעשי להתחדשות.
ממ"ד, נגישות ובניין חדש
מעבר לתוספת יחידות הדיור, המשמעות עבור בעלי הדירות יכולה להיות גדולה הרבה יותר.
במסלול של הריסה ובנייה מחדש, הבניין הישן מפנה את מקומו למבנה חדש שנבנה בהתאם לתקנים העדכניים. מבחינת הדיירים, פרויקט כזה יכול להביא לשיפור משמעותי ברמת המיגון, הבטיחות, הנגישות ואיכות המגורים, בהתאם לתכנון שיאושר בכל פרויקט.
באשדוד, עיר שבה קיימים בניינים ותיקים רבים שנבנו בתקופה שבה ממ"ד לא היה חלק מסטנדרט הבנייה למגורים, סוגיית המיגון מעניקה להתחדשות הבניינית משמעות נוספת.
ניסיון לקצר את הדרך מהתוכנית לבנייה
אחד החידושים החשובים בחלופת שקד נמצא גם מאחורי הקלעים של מערכת התכנון.
המסלול מאפשר לקדם את בקשת היתר הבנייה כבר בשלב הפקדת התוכנית, במקום להמתין לסיום מלא של הליך התכנון ורק לאחר מכן להתחיל הליך נפרד לקבלת היתר. המטרה היא לקדם במקביל את שני התהליכים ולחסוך זמן בדרך למימוש הפרויקט.
עבור תחום שבו הליכים תכנוניים יכולים להימשך שנים, קיצור התהליך עשוי להיות מרכיב משמעותי בכדאיות וביכולת להביא פרויקטים משלב התכנון אל שלב הביצוע.
יותר כוח ואחריות לוועדה המקומית
השינוי הגדול לעומת תמ"א 38 הוא גם בתפקיד שמקבלת העיר.
חלופת שקד מרחיבה את סמכויות הוועדה המקומית ומאפשרת לה לבחון את ההתחדשות כחלק מהתכנון העירוני ולא רק דרך הפריזמה של מגרש בודד.
המשמעות היא מצד אחד גמישות וכלים חדשים לקידום התחדשות, ומצד שני אחריות גדולה יותר של הרשות המקומית. תוספת משמעותית של דירות מחייבת חשיבה על כבישים, חניה, מוסדות חינוך, שטחים ציבוריים, תשתיות, תחבורה ואיכות החיים של התושבים שכבר מתגוררים בשכונה.
ההכרזה היא רק נקודת הפתיחה
לצד הבשורה, חשוב להבהיר כי אימוץ חלופת שקד אינו הופך כל בניין ותיק באשדוד באופן אוטומטי לפרויקט התחדשות.
מימוש בפועל תלוי בין היתר במאפייני הבניין והמגרש, הוראות התכנון החלות במקום, המדיניות העירונית, היקף הזכויות שניתן יהיה לאשר, מגבלות תכנון, כדאיות כלכלית והליך האישור של כל תוכנית.
לכן השאלה הגדולה שתעמוד כעת בפני בעלי הדירות והיזמים היא כיצד תתרגם אשדוד את הכלי החדש למדיניות מעשית בשטח, ואילו בניינים ורחובות יוכלו ליהנות ממנו.
עבור עיר שבה ההתחדשות העירונית היא כבר אחד הנושאים המרכזיים בתכנון העתידי, אימוץ חלופת שקד מוסיף כלי משמעותי נוסף לארגז הכלים. לצד מתחמי הפינוי בינוי הגדולים, נפתחת אפשרות להתייחס גם לבניין הבודד ולנסות להעניק פתרון למקומות שבהם התחדשות מתחמית אינה ישימה.
אם הכלי ימומש בצורה נכונה, תוך איזון בין כדאיות כלכלית לבין צורכי הציבור והתשתיות, ההכרזה עשויה להפוך להרבה יותר משינוי תכנוני. היא עשויה לפתוח פרק חדש בהתחדשות של חלק מהמרקם הוותיק של אשדוד.
0
ליחצו על התמונה וכנסו ישירות לקבוצת הוואטסאפ הכי גדולה בעיר
0
