ליקויי בנייה קשים בפרויקטים של תמ"א 38

ליקויי בנייה קשים בפרויקטים של תמ"א 38

מנכ"ל ארגון הקבלנים באשדוד: "כואב לי על דיירים שסובלים מליקויי בנייה בתמ"א 38".

ארגון הקבלנים באשדוד יוצא בקריאה לתושבי אשדוד ולוועדי הבתים ברובעים הוותיקים בעיר לבחון היטב את היזמים והקבלנים שמציעים לכם לבצע פרויקט של תמ"א 38 בבניין שלכם.

בעקבות כך הארגון ניסח רשימה של טיפים שימנעו ליקויי בנייה בעתיד.

לדעתך, מפקח בנייה מטעם דיירים חשוב יותר אפילו מעו"ד שייצג הדיירים בפני יזם או קבלן של תמ"א 38?

שלומי בן עזרי מנכ"ל ארגון הקבלנים באשדוד: "עורך דין פחות חשוב ממפקח בנייה. מפקח בנייה מטעם הדיירים שהתפטר, סיפר כי הקבלן לא מקשיב להערות שלו. המפקח אמר לי שהוא מרגיש שהוא מקבל שכר לחינם מהדיירים כי הקבלן לא מתייחס לדו"חות שלו. הוא רואה שעושים ריצוף במרפסת ומבקש לרצף המרפסת מחדש כי לא בוצע איטום ואז הוא רואה שלא מתייחסים לדרישה שלו וממשיכים לרצף כרגיל. רוב הפרויקטים של תמ"א מבוצעים בליווי בנקאי ולכן הפרויקט יגיעו לסיומו. השאלה מה יהיו הליקויים בסיומו של הפרויקט.

ליאור לוי, ראש מינהל התחדשות עירונית באשדוד נפגש עם דיירים ואומר להם: "אל תוותרו על הפיקוח כי הפיקוח הוא מאוד חשוב כדי שבסוף התהליך תהיה לכם דירה ללא ליקויי בנייה. פיקוח הרבה יותר חשוב מליווי של עורך דין.

הליקויים בתמ"א 38 באשדוד קשורים לרווחים של הקבלן?

בתמ"א 38 בכל הארץ, הקבלן חוסך את עלות קרקע, את כל האגרות והיטלים ונשאר לחשב נטו את עלויות הבנייה שהן דומות בכל רחבי הארץ: כי הבלוק אותו בלוק, שכר עבודה של עובד לא משתנה מעיר לעיר והעיצוב הוא אותו עיצוב. הגורם המשתנה הוא מחיר הדירה. אותה דירה בת"א תימכר במחיר של פי 3 מאשר באשדוד. לכן  התמ"א 38 במרכז הארץ מאוד כדאית וניתן אפילו לצ'פר את הדיירים של הבניין. אשדוד היא הנקודה הדרומית ביותר בתמ"א שהיא עדיין רווחית אבל הרווח גבולי. עובדה שדרומית לאשדוד וצפונית לנתניה  לא נמצא פרויקטים של תמ"א 38 .

כשהרווח גבולי הקבלן /יזם מנסה לחסוך. קבלן מנוסה מצליח לחסוך מבלי לפגוע באיכות הבנייה ואילו קבלן תמ"א שזו היזמות הראשונה שלו בסדר גודל כזה, בונה עם ליקויים כדי לחסוך בעלויות. קבלן רשום מנוסה ומסודר, מבין עניין כי הוא יודע מהן  עלויות הבנייה האמיתיות: כמה עולה לו מנהל עבודה, כמה עולה להציב מנוף באתר, כמה עולה פיקוח וכמה עולה לתחזק צוות עבודה.

בתמ"א 38 באשדוד אנחנו ממליצים על יפים פיינשמידט דן אביטן, דני שלי, י. לי דה, דן איתן ואת אבנר ישראלי. מדובר בקבלנים מקצועיים, בעלי ניסיון ובעלי רישיון קבלן שבונים פרויקטים של תמ"א באשדוד.

ישנם יזמים פחות מנוסים?

ישנם יזמים שקונים חתימות הדיירים ממעאכר, משלמים למישהו על רישיון קבלן אך בפועל הקבלן המבצע הוא לא בעל הרישיון. היזם פונה בדרך כלל לקבלן בן מיעוטים ללא רישיון מרשם הקבלנים שמבצע בפועל את הפרויקט. חלקם לא יודעים לחשב את המע"מ שזה 17 אחוז שאמור לרדת מההכנסות של מכירת הדירות.

כשנכנסים אנשים כאלה לכל תהליך של תמ"א 38 ומגיעים בסוף לפרויקטים עצובים שאנחנו רואים היום. כואב לי הלב לראות את האנשים המסכנים האלה שחיים בתוך פרויקטים שהם לא ראויים למגורים. הן רוכשי הדירות החדשות והן הדיירים הוותיקים מסכנים. העירייה ואנחנו מקיימים ישיבה שבועית  בניסיון למגר את תופעת ליקויי הבנייה בתמ"א 38 בעיר.

קבלן זה מקצוע, להיות יזם בנייה זה מקצוע.  דירת תמ"א באשדוד נמכרת בכמיליון ו-200 אלף ₪ ולכן תמ"א 38 באשדוד היא מאוד גבולית מבחינת רווחיות הקבלן. סטייה קטנה בחישובים והקבלן מפסיד.

אחת לשבוע אנו מקיימים פגישות עם גורמי העירייה: מסיירים בפרויקטים, מעירים לקבלנים.

מה אתה מציע לדיירים, לוועדי בתים?

אל תתפתו ללכת למי שהביא לכם חתימות, שהולך למכור את החתימות האלה למישהו אחר, שיביא קבלן מפוברק שיבצע הפרויקט.

אני קורא  לדיירם המבוגרים בשכונות הוותיקות: תיעזרו בילדים ובנכדים, בחברים  או אם יש שלושה דיירים צעירים בבניין, תנו להם להוביל ההתקשרות עם הקבלן כדי שלא תגיעו בסוף לשוקת שבורה. נקרע לי הלב כשאני רואה תמונות שאני מקבל מהמנהלת ומהעירייה על דיירים שצריכים להתמודד עם ליקויי הבנייה. הם יושבים בסלון תחת המטריה והקירות שחור מחדירת מים. אני פונה לתקשורת להעיר את עיניהם של התושבים המסכנים.

אני קורה לדיירים לא להתעצל: לשאול את היזם/קבלן לגבי הפרויקטים שבנה. ללכת לשם ולהתרשם, לדפוק על דלתות, לדבר עם דיירים, לשאול על ליקויים, לשאול על השירות לאחר הבנייה. אתם הולכים לבצע את העסקה הכלכלית.

הגדולה בחייכם, אתם הולכים להשביח את הדירה שלכם באופן משמעותי, להוסיף מרפסת, ממ"ד, מעלית, לובי מפואר. אתם הולכים להתגורר שנה-שנתיים בתוך אתר בנייה. מדובר בהחלטה הכי חשובה בחיים שלכם! תקבעו לקבלן בחוזה לוחות זמנים מיום קבלת היתר הבנייה: מועד תחילת הבנייה, מועד קבלת טופס 4 (טופס איכלוס), תחנות בדרך עם קנסות על אי עמידה בזמני ביצוע. אל תהיו פראיירים!

תבחרו מפקח בנייה מטעמכם שיקבל את שכרו ישירות מוועד הבית ושימומן על ידי הקבלן או הדיירים. ההשקעה במפקח שווה הרבה יותר לעומת הנזק האדיר שיכול להיגרם לדיירים עקב ליקויי בנייה.

אני מאמין שקבלנים ויזמים טובים נמצאים בצד של הדיירים: הם רוצים להוציא פרויקט טוב אל הפועל. הקבלן/יזם רוצה להרוויח בצורה סבירה ואתם רוצים לשדרג אל הנכס.  תנהלו משא ומתן . גם הקבלן רוצה להסתובב עם הנכד שלו ולהרות לו: אתה רואה? את הבניין היפה הזה אני בניתי!

תמ"א 38 טובה למרכז, פחות לפריפריה?

במסגרת תמ"א 38  שהחלה בשנת 2005, לא הביאו פתרונות לפריפריה. הם הביאו פתרונות לעשירים, לא לדימונה, לירוחם, באר שבע, אשקלון ואפילו לא ממש לאשדוד. צריך לעשות חשיבה מחדש. אפילו מינהל התכנון הארצי מבין את זה ושוקל עד לחודש מאי שנה הבאה, המועד לחידוש המנדט לתמ"א 38, לעשות חישוב מסלול מחדש. לדעתי בסיס התוכנית נכון. הרעיון נכון, אבל צריכים לעשות כמה התאמות לאור ניסיון של כמעט 15 שנה.

מה עדיף תמ"א 38 או פינוי-בינוי?

"מבחינת המדינה הכי טוב זה פינוי בינוי. אומנם זה לוקח יותר זמן כי אתה הורס בניינים ובונה בניינים חדשים עם תכנון מחדש שכולל התייחסות לחניות, לשטחים ציבוריים ומוצא פתרונות בתחומים אחרים. הקבלנים שנכנסים לפרויקטים כאלה הם בעלי יכולות מימון וביצוע טובות יותר.  מה גם שבמיקרה זה כל בניין נבנה לפי תקן  הבנייה החדש. מבחינת הקבלן זה דורש השקעה ראשונית של מיליוני שקלים. לצערי כרגע לא בכל מקום באשדוד ניתן להקים פרויקטים של פינוי בינוי ואז הברירה היא תמ"א 38 שכוללת מיגון מפני טילים ורעידת אדמה לצד שידרוג הדירות עם מרפסת, ממ"ד מעלית ועוד.

ייתכן והמדינה תצטרך לפצות או לתגמל קבלנים שיבצעו פרויקטים כאלה בפריפריה. אולי בזכויות בנייה למשל.

בפרויקטים של פינוי בינוי הקבלן צריך כאמור, לבנות חניות תת קרקעיות שעלות כל חניה כזו היא כ-100 אלף שקלים לדירה כי לפי התקן כל חניה דורשת 40 מ"ר  מעברים וכו'. לפעמים מדובר ב-5 קומות חניה תת קרקעית וזה כרוך בעלויות גבוהות.

למי ניתן לפנות?

דלת ארגון הקבלנים באשדוד פתוחה בפני דיירים וועדי בתים בכל הנוגע לתמ"א 38. תגיעו ונייעץ לכם, נמליץ לכם על קבלנים שניתן לסמוך עליהם ונעניק לכם טיפים בעניין. תשלחו מייל, תרימו טלפון, תשלחו פקס, תתאמו פגישה".

פרטי הארגון לפניות דיירים/בעלי בתים

  1.  מומלץ להתקשר עם יזם שהוא גם קבלן רשום שביצע בעבר פרויקטים של תמ"א 38
  2. אם מתקשרים עם יזם שאינו קבלן: מומלץ לבדוק פרויקטים שהיזם ביצע בעבר, לשוחח עם דיירים שרכשו ממנו דירה ולבחון את תיפקודו ושביעות הרצון ממנו  |  לוודא מראש מי יהיה הקבלן המבצע, היכן ביצע בעבר תמ"א 38 ולברר על איכות הביצוע של הקבלן
  3. לבדוק את זהותו של הקבלן המבצע שאכן רשום ברשם הקבלנים. עקב סחר פסול ברישיונות קבלנים מומלץ לבקש מהקבלן תעודה מזהה ולוודא ששמו של הקבלן זהה לשם המופיעה על הרישיון מרשם הקבלנים.
  4. פיקוח הנדסי צמוד חשוב לעיתים אף  יותר מליווי צמוד מטעם עורך דין. חשוב שהמפקח ייבחר על ידי הדיירים גם אם שכרו ישולם על ידי הקבלן/יזם. חושב שהשכר למפקח יועבר לוועד והוועד יעבירו למפקח כדי שהמפקח ידאג לאינטרסים של הדיירים.
  5.  לוודא מול המפקח שהקבלן אכן מבצע ומתנהל לפי המלצות כתובות של המפקח. לוודא שהמפקח מלווה כל שלב בתהליכי הביצוע.
  6. לא להתעצל ולבדוק הבניינים בהם הקבלן ביצע פרויקטים בעבר. לשוחח עם הדיירים באותם פרויקטים. לשאול אם היו ליקויים ואם כן כיצד הקבלן טיפל בהם.
  7. לבדוק אם הקבלן שבנה ומסר הדירות האם הדיירים שעדיין גרים בבניין מקבלים שירות הולם מבחינת אחריות לבדק ומישהו מטפל בפניות.
  8. לוודא שהקבלן נותן ערבות להבטחת סיום הבניה.

ארגון הקבלנים של אשדוד פותח את משרדיו לקהל הרחב לצורך יעוץ. במקביל ניתן לשלוח שאלות באמצעות דף הפייסבוק של ארגון הקבלנים.

[email protected], טל-08-860-4796, כתובת: האורגים 18 אשדוד, פקס פקס- 08-8520235

ניתן למצוא באמצעות הפייסבוק: https://www.facebook.com/pg/hakablanim/about/?ref=page_internal

פורסם על ידי

תגובות פייסבוק

כתוב תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

*

[
[